国内多城市房贷利率已进入“3时代”,离楼市销售行情回暖还有多远?

2022年10月11日22:38:42创投评论222阅读模式

国内多城市房贷利率已进入“3时代”,离楼市销售行情回暖还有多远?

#多城房贷利率进入“3时代”#节前,央行、银监会、财政部等部门推出多项居民房贷新政。国庆假期,多个城市迅速行动。在首套房商业贷款利率再次调整的同时,公积金贷款利率也在7年来首次下调。据媒体记者了解,目前,包括山东济宁、广东清远等多个城市。下调国庆期间首套个人住房商业贷款利率,再创新低至3.7%。节后首日,杭州、无锡、郑州等数十个城市正式宣布调整首套个人住房公积金贷款利率。

华夏研究院指数部市场研究总监陈文静告诉记者,预计后续符合条件的城市将陆续跟进下调首套房贷利率,部分城市实际房贷利率也将创历史新低。随着退税政策的叠加,以及各城市住房认定和贷款的优化,居民换房和购房成本将降低,刚需和改善型需求将得到有效释放。同时指出,降息需要1~2个季度才能达到销售回暖,放松政策再次加码的空间仍值得期待。

多城房贷利率“破4”

“刚降,最新的是3.95%。”10月9日,中国建设银行济宁某支行房贷部工作人员告诉记者,该行首套个人住房商业贷款利率进一步下调。在此之前,该支行已执行比lpr(贷款市场报价利率)低20个基点的最低抵押贷款利率。这和节前出台的房地产新政有关系。9月29日,央行、银监会发布通知,决定分阶段实施差别化住房信贷政策。对2022年6-8月新建商品住房销售价格连续下降的城市,2022年底前,阶段性放宽首套商业性个人住房贷款利率下限。

根据国家统计局发布的6-8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,有23个城市符合这一政策,主要是三四线城市和部分二线城市,包括山东济宁。这是中央层面年内第二次调整房贷利率下限。此前在5月,央行和银监会宣布下调首套房新增商业性个人住房贷款利率,下限由不低于同期的lpr调整为lpr-20bp。此外,年内3次下调5年以上lpr 35个基点,居民购房负担大幅减轻。

在楼市持续低迷的背景下,各地面对新政策的积极性明显提高,部分符合条件的城市迅速跟进。在符合条件的23个大中城市之外,还有很多符合条件的三四线城市也采取了相应的行动。据中国指数研究院不完全统计,除济宁外,截至10月8日,武汉、清远、江门等城市已下调或取消首套房贷利率下限。

以清远为例,该市将首套房贷利率下限由lpr-20bp调整为lpr-60bp,房贷利率低至3.7%,再创新低;江门、云浮、湛江已暂时取消首套房贷利率下限。武汉是第一个实施这一政策的省会城市。首套房贷利率下限由lpr-20bp调整为lpr-40bp。目前武汉部分银行可执行首套房贷利率3.9%。

不过,据记者了解,目前除了上述城市之外,确认调整首套房商业贷款利率的城市仍然不多。陈文静认为,预计后续符合条件的城市将陆续下调首套房贷利率。

公积金也减轻了负担。

除了商业贷款,个人住房公积金贷款利率也迎来下行。

同样在节前(9月30日),央行决定自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。这是央行时隔7年首次下调首笔个人住房公积金贷款利率,释放出“稳定房地产”的强烈信号。在此背景下,节后各城市开始调整个人住房公积金贷款利率。以北京为例,记者查询北京住房公积金管理中心官网发现,本市公积金贷款利率已更新为最新状态,即5年以下(含5年)2.6%,5年以上3.1%。同期上海、广州、深圳、官网都有更新。

另据记者不完全统计,目前杭州、无锡、南京、济宁等地已有超过30位官员宣布下调首套住房公积金贷款利率。以杭州为例。虽然官方网站市公积金管理中心尚未更新,但其官方微信微信官方账号“杭州公积金发布”已于10月8日正式公布了这一消息,并强调新规适用于10月1日(含)以后发放的首套个人住房公积金贷款。10月1日前尚未到期的首套个人住房公积金贷款,自2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

媒体记者咨询中国建设银行济宁某支行工作人员时,对方表示,目前个人住房公积金贷款是按照最新的3.1%执行的,而这一调整早于商业贷款利率的下调。北京当地多家房产中介也证实,目前公积金贷款已执行下调后的利率。

陈文静认为,首套房贷利率下限放宽后,部分城市的实际房贷利率将达到历史低位。叠加各城市退税、优化认房认贷等政策,可以大幅降低居民换房购房成本,对刚需和改善型需求释放有积极的促进作用。

以济宁为例,该市9月29日刚刚调整了公积金贷款额度和首付比例。目前,双薪职工/多子女家庭的公积金贷款最高额度从40万元提高到60万元,首套房公积金贷款首付比例从30%降低到20%。据上述银行客户经理介绍,首套房商业贷款首付比例也降至20%。以当地总价180万的第一套房子为例。总额约144万元的30年组合贷款(商贷+公积金),利率调整后可节省利息近5万元,每月减少还款120多元。如果是纯商业贷款,节省利息约4万元。

信贷政策组合拳

陈文静提到的退税是国庆前政策组合中的又一新政策。9月30日,财政部、国家税务总局发布《关于支持居民购房个人所得税政策的公告》,宣布自2022年10月1日至2023年12月31日,对纳税人出售自有住房并在出售现有住房后一年内在市场上重新购买住房的,对其出售现有住房已缴纳的个人所得税予以退税。

银河地产分析师王秋恒表示,此前,二手房的个人所得税通常按照成交价的1%~2%或差价的20%计算。本次二手房交易退税降低了居民购房成本,有利于释放改善型需求,提升二手房市场交易热度。

“‘930’放松政策是本轮周期最集中的一次政策调整,不同于之前以城市为主体的时期,因为城市政策的调整。”广发地产分析师郭震等人在最新的研究报告中指出,整体政策是通过央行、财税等部门的协调来实施的。一系列政策指向“稳市场、稳预期、稳经济”,加速了房地产市场的预期修复,使行业进入良性循环。

王秋恒也认为,取消城市首套房利率下限的政策虽然有时间和范围限制,但政策力度比过去更强,“因城施策”范围内的统一调整效果会更显著。从具体的覆盖面和条件来看,郭震认为对中二线城市的销售回暖作用最大。目前来看,虽然年内自上而下推出了多轮利好政策,但在反复的疫情影响下,居民购房信心依然低迷,楼市销售数据和银行居民中长期贷款数据维持在较低水平。据中国指数研究院统计,1-9月,重点百城销售面积环比下降近四成,已连续16个月单月同比下降。“金九”的表现不及预期;

国庆长假期间(10月1日-10月7日),20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%。部分城市在去年同期低基数下出现同比增长,但整体成交跌幅仍然较大。“考虑到网签数据有一定的滞后性,结合企业反馈和认购情况,部分城市黄金周楼市出现一定程度的回暖。”陈文静说道。

多位券商分析师指出,节前出台的一系列政策效果显现仍需时日,市场整体信心依然较弱。要在用好政策工具箱的指导下,加大调节力度。第四季度或新一轮政策窗口期,包括核心城市限购限贷放松、物业交房保障加码、房企拿地支持力度加大等。

央行10月9日发布的2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示,17.1%的居民计划在未来三个月内购房。这一比例虽然高于二季度的16.9%,但仍处于较低水平。“预计(地方)政府将在后续或根据市场的实际复苏情况继续调整政策组合。在宽松的政策预期和低基数的影响下,行业增速有望在四季度转正。”开源证券房地产分析师董祺在研究报告中表示。

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